Em 1 minuto: Quem aluga poucos imóveis, ou ganha pouco com aluguel, não muda nada. A regra pega quem tem renda alta com aluguel e muitos imóveis ao mesmo tempo. Quem entra paga IBS e CBS com desconto de 70% na alíquota.
A Reforma Tributária criou o IBS (imposto estadual e municipal) e a CBS (contribuição federal). Eles também incidem sobre aluguel de imóveis (LC 214, art. 252, III). A dúvida comum é: a pessoa física que aluga imóveis também paga?
A regra: duas condições ao mesmo tempo
A LC 214 diz que a pessoa física que aluga imóveis vira contribuinte do regime regular do IBS e da CBS quando, no ano-calendário anterior:
"a) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos" — LC 214, art. 251, § 1º, I
Repare no "e". As duas condições precisam acontecer juntas.
| Situação no ano anterior | Vira contribuinte? |
|---|---|
| 2 imóveis, R$ 300 mil de aluguel | Não (só 2 imóveis) |
| 5 imóveis, R$ 150 mil de aluguel | Não (receita abaixo do limite) |
| 4 imóveis, R$ 264 mil de aluguel | Sim (as duas condições) |
A regra vale também para cessão onerosa e arrendamento de imóvel.
Quando a regra vale no mesmo ano
Há um gatilho para o próprio ano. Se a receita com aluguéis passar o limite de R$ 240 mil em mais de 20%, a pessoa física já é contribuinte naquele mesmo ano (art. 251, § 2º, II).
Na conta simples: 20% acima de R$ 240 mil é R$ 288 mil.
O limite muda com a inflação
O valor de R$ 240 mil é atualizado todo mês pelo IPCA (o índice oficial de inflação), contado da publicação da LC 214 (art. 251, § 5º). Por isso, confira o valor atualizado antes de fazer a conta.
E o que são "imóveis distintos"? Quem define é o regulamento (art. 251, § 6º).
Quanto se paga: redução de 70%
Quem entra na regra não paga a alíquota cheia. Para locação, cessão onerosa e arrendamento, as alíquotas do IBS e da CBS ficam reduzidas em 70% (LC 214, art. 261, parágrafo único).
Exemplo ilustrativo: se a alíquota cheia somada fosse 26%, o aluguel pagaria 30% disso, ou seja, 7,8%. As alíquotas definitivas ainda serão fixadas.
Erros comuns
- Achar que basta ter mais de 3 imóveis. Também é preciso passar de R$ 240 mil no ano.
- Olhar só o ano atual. A regra principal olha o ano anterior.
- Esquecer a inflação. O limite de R$ 240 mil é corrigido pelo IPCA.
- Calcular com alíquota cheia. A locação tem redução de 70%.
Perguntas frequentes
Alugo um só apartamento. Muda algo? Pela regra do art. 251, § 1º, I, não: é preciso ter mais de 3 imóveis distintos.
Vender imóvel tem outra regra? Sim. A venda tem limites próprios no art. 251, § 1º, II e III. É tema para outra matéria.
Resumo: pessoa física que aluga imóveis só entra no IBS e na CBS se, no ano anterior, passar de R$ 240 mil (corrigidos pelo IPCA) e tiver mais de 3 imóveis. Quem entra tem redução de 70% na alíquota.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um profissional para o seu caso.
Fundamentação legal e técnica
Situação da legislação em 12 de outubro de 2026. Normas podem ser alteradas depois desta data; confira sempre o texto oficial vigente.
Legislação
- Lei Complementar 214/2025 — art. 251, § 1º, I, "a" e "b"texto oficialInstitui o IBS, a CBS e o IS; regras de incidência, base, alíquotas, créditos, regimes, transição (arts. 343 a 369).
- Lei Complementar 214/2025 — art. 251, §§ 2º, II, 5º e 6ºtexto oficialInstitui o IBS, a CBS e o IS; regras de incidência, base, alíquotas, créditos, regimes, transição (arts. 343 a 369).
- Lei Complementar 214/2025 — art. 252, IIItexto oficialInstitui o IBS, a CBS e o IS; regras de incidência, base, alíquotas, créditos, regimes, transição (arts. 343 a 369).
- Lei Complementar 214/2025 — art. 261, parágrafo únicotexto oficialInstitui o IBS, a CBS e o IS; regras de incidência, base, alíquotas, créditos, regimes, transição (arts. 343 a 369).
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